连云港市市区物业专项维修资金管理办法

第一章　 总 则

第一条 为加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于连云港市区（不含赣榆区）范围内的商品住宅和非住宅、售后公有住房的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 下列资金列入维修资金：

（一） 业主按规定首次交存的维修资金；

（二） 建设单位按规定交存的维修资金；

（三） 维修资金的分户利息；

（四） 业主续交的维修资金；

（五） 业主共同决定应当计入的资金； 

（六）其他依法依规应计入的资金 。    

第六条 市物业管理行政主管部门负责维修资金管理工作的指导和监督。市财政部门依据部门职责，对维修资金管理工作进行监督。

市物业管理行政主管部门下设的市物业管理中心（以下简称代管机构）负责市区维修资金的交存、10万元（含）以上维修资金申请使用审核和监督管理等工作。

区物业管理行政主管部门负责10万元以下维修资金使用审核、复核维修资金应急使用的处置方案。

街道办事处(乡镇人民政府)负责协调辖区内物业应急维修服务、协调处理维修资金申请使用过程中出现的矛盾和纠纷、

召开应急维修联席会议等工作。

社区居(村)民委员会负责协助辖区内相关业主完成维修资金申请使用工作。

第二章   交  存

第七条 业主、建设单位应当按照规定交存维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主交存的维修资金属业主所有。

维修资金交存统一使用由财政部门监制的维修资金专用票据。

第八条 业主应当在办理商品房网签手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。

 2013年5月1日后受让土地并配置电梯的住宅、非住宅房地产开发项目，建设单位应当在办理商品房预（销）售许可手续前，一次性交存电梯、消防设施设备专项维修资金。

市物业管理行政主管部门应当按照国家相关规定，根据我市经济社会发展等实际情况，适时调整首期维修资金的交存标准，并向社会公布。

第九条 已售公有住房维修资金未纳入代管机构统一管理的，出售公有住房单位应建立维修资金明细账，并承担维修资金的交存、使用及保值增值等管理责任。已售公有住房单位拟将维修资金交由代管机构代管的，应对维修资金账目进行清理并提交维修资金明细账。 

第十条 未按本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付给购买人。

第十一条 维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹维修资金。

第三章　 使 用

第十二条 维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 

第十三条 维修和更新、改造的费用，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊；涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未售出物业的，由建设单位承担。业主分户账维修资金余额不足的，由该业主补足差额部分。

第十四条 需要使用维修资金的，由业主委员会、物业管理委员会、相关业主或社区居（村）民委员会作为申请人提出申请，可以委托物业服务企业办理申请使用维修资金相关事项。

已售公有住房维修资金纳入代管机构统一管理的，需要使用已售公有住房维修资金的，由已售公有住房单位持申请拨付备案表、按幢分账明细表、维修项目预算等资料向代管机构提出使用申请，经代管机构审核后，将维修资金划转至已售公有住房单位。已售公有住房单位发生撤销、破产、解散等情形的，确无单位托管的，在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，由社区居（村）民委员会提出申请。

第十五条 维修资金使用申请按照以下程序办理：

（一）申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案。属于电梯、消防等设施设备维修的，应当依据相关专业机构出具的鉴定意见，提出使用方案；

10万元以上维修资金申请使用，申请人应当书面告知物业所在地的区物业管理行政主管部门。

（二）使用方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在表决结果公示期内，相关业主对表决结果有异议的，应当以书面形式向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出，并由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开物业管理联席会议及时协调处理。

（三）申请人持使用申请备案表、委托书、业主表决结果等资料向代管机构或物业所在地的区物业管理行政主管部门提出使用申请；

（四）申请人领取代管机构或物业所在地区物业管理行政主管部门出具的使用备案证明后，按使用方案和合同约定组织实施。项目竣工验收合格后，持拨付申请单、施工合同、审价报告、发票等资料办理维修资金拨付手续；

（五）代管机构审核后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

第十六条 发生下列影响房屋安全情形之一，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时采取防范措施；需要对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用维修资金，提出应急处置方案，经物业所在地的区物业管理行政主管部门复核后进行应急处置：

（一）屋面防水损坏造成严重渗漏的，且平屋面找平层开裂、起鼓严重，或者坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

电梯应急维修项目由电梯检验、检测机构出具在用电梯安全评估报告；屋面防水项目由房屋质量安全检测机构出具意见书；其余应急维修项目由区物业管理行政主管部门自行或组织街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、相关业主进行现场认定，出具书面审核意见。

尚未成立业主委员会、物业管理委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织代为维修。

第十七条 申请使用维修资金的项目，申请人应委托审价单位对维修和更新、改造工程决算进行审价。

施工单位由申请人自行选择，鼓励申请人通过招标确定施工单位，聘请监理机构对维修和更新、改造项目进行监理。

审价、招标、监理等服务费经业主依法表决通过后，计入维修和更新、改造成本。

第十八条 申请人及相关单位对其提供资料的真实性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假资料的，所发生的费用及相应法律责任由申请人及相关单位自行承担。

第十九条 业主委员会、物业管理委员会任期届满后，不得作为维修资金申请人申请使用维修资金；任期届满后确实不能完成相关申请使用工作的，应由社区居（村）民委员会或下一届业主委员会、物业管理委员会继续承接完成上一届业主委员会、物业管理委员会未完成的申请使用工作并及时予以办结。  

第二十条 因维修资金使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决或通过街道办事处(乡镇人民政府)调解，也可以依法向当地仲裁机构申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

第二十一条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）其他依法不得列支的情形。

第四章  管理

第二十二条 代管机构应当委托商业银行作为开立维修资金的专户管理银行。按照国家和省有关规定，建立维修资金存储管理制度。

维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、专项分账和小区分账。

第二十三条 代管机构应当在确保维修资金安全的前提下，努力实现维修资金保值增值。

第二十四条 代管机构应当建立维修资金对账查询平台。

业主有权查询本人的维修资金结存情况 。

业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求代管机构复核。

第二十五条 维修资金的增值收益，扣除当年管理经费后全部记入业主分户账、专项分账和小区分账。

第二十六条 维修资金每年按同期银行一年以上定期存款利率结息。

第二十七条 业主转让房屋所有权时， 应当向买受人出具维修资金交存证明，分账户中余额随房屋所有权同时转让。  

物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向代管机构申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

第五章 附则

第二十八条 本办法由连云港市物业管理行政主管部门负责解释。

第二十九条 本办法自2023年11月1日起施行，有效期至2028年11月1日。